Si yo fuera el CEO del Barça (II): El espai barça

Dejando un lado la evidente necesidad de aplicar terapia de choque y de rápido efecto a la situación económica del club, el proyecto más importante que debe acometer esta directiva es sin duda el de la remodelación del Camp Nou y de sus alrededores, el famoso Espai Barça. Un proyecto de envergadura sin igual en la historia del club por el que se reforman o casi mejor dicho se reconstruyen todos los espacios relevantes del club, salvo la Ciutat Esportiva Joan Gamper. Incluyendo el estadio, el museo, las oficinas, la botiga emblema del Camp Nou, y también el segundo estadio, que es lo único que se ha completado de este proyecto con la construcción del Estadi Johan Cruyff en la Ciudad Deportiva y la demolición del Mini Estadi.

En primer lugar, me gustaría comentar un aspecto que creo que poco se ha tratado y que obliga casi más que la necesidad de modernizar el estadio para poder competir en igualdad de condiciones con otros clubes que ya tienen, o están a punto de tener listos, nuevos estadios con los que poder maximizar los ingresos tanto en los días de partido como en el resto de los trescientos y pico días en los que no se disputan encuentros en él. Me refiero al estado actual del Camp Nou. Debido a la dejadez de la última década especialmente (otro de los legados venenosos de las anteriores directivas), el estadio se encuentra en un estado lamentable, casi de ruina. Uno de las primeras actuaciones que tuvo que acometer la directiva actual nada más ponerse al mando es destinar casi 2M de euros para obras de mejoras en 600 puntos del Camp Nou que presentaban riesgo de accidente para los espectadores por el deterioro de los materiales y el riesgo de desprendimiento de cascotes. Y hablamos de actuaciones no estructurales, sino pequeños arreglos en diferentes zonas que impedían la vuelta de los aficionados tras la Pandemia, y que no habían sido acometidas en tiempo y forma por los responsables que ya disponían de este informe dos años antes, con lo que podemos inferir que pusieron en riesgo la integridad física de socios y aficionados.

Cualquiera que vea el Camp Nou por la televisión no tiene esta percepción de la realidad del estadio, pero solo acceder por casi cualquiera de los accesos del campo te deja una imagen desoladora. La necesidad en el corto plazo de actuaciones estructurales relevantes en el campo implicaría un desembolso de cientos de millones (310M de acuerdo al Dossier del Espai Barça), agravado por la imposibilidad en tiempo prolongado de acoger espectadores en muchas zonas que se fueran reparando, con la consiguiente pérdida de ingresos por taquillas y complejidad en la reubicación de los abonados. Y todo ello sin aumentar la capacidad de generar ingresos del campo, como sí hará la reforma estructural del mismo que contempla el Espai Barça, que costará la escalofriante cifra de 900M€

Además, un vetusto y excesivamente pequeño Palau que ya hace tiempo que no se adecúa a los estándares mínimos que la Euroliga de baloncesto exige, y que se construirá desde cero en el espacio que antes ocupaba el Mini Estadi, y cuyo coste estimado será de 420M€. Y no es la única de las otras patas relevante a la remodelación de todo el espacio del FC Barcelona en el barrio de Les Corts. Además, el aprovechamiento de los espacios de la explanada del Camp Nou para dar lugar a un nuevo entorno de deporte y entretenimiento denominado Campus Barça, con otros 100M€ de coste presupuestado. Y por último, se comprometen como contrapartida a la modificación del Plan General Metropolitano unas inversiones para el entorno del Espai Barça en el barrio de Les Corts por valor de 60M€, para un vertiginoso total de 1.500 millones de euros.

Como no podía ser de otra manera, para hacerlo todo más complicado, además de la situación económica del club, los problemas de abastecimiento de algunas materias primas han disparado sus costes, y la espiral inflacionista en la que está sumido el mundo ha ocasionado un alza de los tipos de interés, redondeando una tormenta casi perfecta para acometer un proyecto de esta envergadura. Suponiendo, que es mucho suponer, que los presupuestos son ajustados y correctos, este proyecto está abocado a los sobrecostes por las dos vías antes mencionadas, costes de materiales y costes financieros.

En los primeros, el control férreo de las adjudicaciones, tanto en solvencia de los adjudicatarios, como en precio y, casi tan importante, en tiempos de ejecución, se presenta como una condición sine qua non para llevar a buen término el proyecto. Un comité de adjudicaciones de prestigio incuestionable tanto en cuanto a las personas como a las entidades que lo compongan, conjuntamente con una política de comunicación y transparencia impecable se imponen como las decisiones más relevantes en este campo.

Harina de otro costal es el tema financiero. Haciendo unas sencillas cuentas, y tomando el horizonte de financiación en 30 años, cada 1% de subida de interés implica alrededor de 225M€ de sobrecoste financiero para la operación, es decir un 15% más de coste total inicial del Espai Barça. Esto hace imperativo vincular el pago a los ingresos adicionales que su explotación genere, así como que la garantía del crédito resida en la misma infraestructura, y no en cualquier otro activo del club, lo que podría en el futuro interferir la actividad ordinaria del club. La segunda pata es el tipo de interés en si mismo de la financiación, en máximos en la actualidad de lo últimos 15 años, si consigue un máximo del 2,5-3%, me parecería correcto hacerlo a fijo, pero si excede esa cantidad, mi opinión es indexarlo a un tipo de interés de referencia (EURIBOR) con un pequeño diferencial, y apostar por el variable.

En este escenario, los timings son casi tan importantes como el coste, pues cada año, según las cuentas del propio club son 200M adicionales de ingresos de este Espai Barça. Cifra un tanto optimista a mi parecer, pero que cubrirían sobradamente los aproximadamente 85M anuales que un crédito de ese calibre supondrían por temporada si tomamos como referencia ese 3% que nos hemos autoimpuesto como máximo. De hecho, incluso un desvío del 20% nos seguiría llevando al entorno de los 100M anuales, la mitad de los ingresos inicialmente previstos.

Estos 200M de ingresos adicionales anuales se dividen en un 24% (48M) en Hospitality, es decir experiencias VIP en el estadio, que se multiplicarán respecto a la actualidad al tener un anillo doble completo entre la segunda y tercera gradería para palcos VIP, uno de los grandes cambios del proyecto actual frente al inicial; un 22% (44M) de ticketing (gracias a las nuevas 7.000 localidades que se ganan) y restauración, uno de los puntos más débiles, absolutamente anticuados y manifiestamente mejorables del estadio actual; un 15% (30M) de reuniones y eventos, tanto corporativos como conciertos; 15% (30M) de visitas, tours y museo; y finalmente un 24% (48M), de naming/title rights y otros patrocinios, de los que actualmente se han cubierto ya 20M con el acuerdo de Spotify por el Camp Nou, por lo que se antoja un objetivo difícil de alcanzar con el resto de posibilidades menores (naming Palau, patrocinadores tecnológicos y de sostenibilidad, etc.).

200M representan un 67% de aumento de ingresos respecto a la actualidad, lo que es una cifra bastante por debajo de la media de nuevos estadios que se suelen mover entre esta cantidad (Juventus) y los 200% de aumento de Tottenham y OL, aunque por encima del Allianz Arena del Bayern que ha obtenido algo más de un 50% de ingresos adicionales. Sin embargo, por otro lado, debemos tener en cuenta que ya el Barça era el número 1 de los ingresos de Matchday en Europa, lo que hace más complicado subir porcentualmente ese valor, además de tener el museo más visitado de Cataluña con casi 2 millones de visitantes al año. En resumen, el objetivo es ambicioso, pero no es descabellado en absoluto.

Dado que el timing es muy relevante, el Barça, con buen criterio ha decidido exiliarse la próxima temporada en Montjuic (tema del que hablaremos en próximas entregas de la saga), para así acelerar las obras y poder volver en otoño de 2023 al Camp Nou, mientras se ultiman las últimas fases de la obra que esperan tener terminada para el 125º aniversario del club en noviembre de 2024.

Lo que todavía no se ha decidido es qué hacer con el Nuevo Palau y el traslado desde el actual, que seguramente se verá afectado por el avance de las obras la próxima temporada. Yo retrasaría, si es posible, su construcción, incluso saliendo alguna temporada, si es necesario, al Palau Sant Jordi, para ver cómo evolucionan tanto los precios de los materiales y su disponibilidad como los tipos de interés, y así tener un colchón de los 420M, para reducir la factura anual en los primeros años, dado que además, es la parte del Espai Barça que yo considero más difícil de rentabilizar. Pero es cierto que debemos a los aficionados del Palau una casa a la altura del club, y que desde antes de la primera tentativa de remodelar el Camp Nou están esperando.

Si quieres leer el primer artículo de la saga, lo puedes leer aquí.

Deja una respuesta

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Salir /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Salir /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Salir /  Cambiar )

Conectando a %s